廣州保障性

租賃住房

廣州于2月17日正式發布《廣州市保障性租賃住房項目認定辦法（征求意見稿）》制定出廣州市保障性租賃住房的認定條件，并面向公眾和市場征求意見。5月11日，廣州市規劃和自然資源局牽頭制定了《廣州市住房和城鄉建設局關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》，非居住存量房屋改建保租房的細則，面向公眾和市場征求意見。

廣州保租房項目認定政策，結合非居住用地改建保租房的新政策，全面明確了各類用地如何建設和運營保租房，為市場提供了準入的方向，可以從主基調中看出，廣州對于保租房運營能力有所要求，本文將結合兩個政策進行綜合解讀。

· 非居住用地改建項目認定保租房

· 1 改建適用范圍

商辦、旅館、廠房等非居住用地可改為保租房

《非居住改保租房》明確了改建的適用范圍，一方面將吸引大量非居住用地改造為保租房，吸引企業單位進入市場，盤活存量資產，讓市場賺取用地性質差異的差額，最終擴大保租房的供給。另一方面，非居住用地的存量房屋也會成為保租房市場熱門，價格也將受到影響。

· 2 基本要求

安全性仍是非居住用地改建的重點

一方面，非居住改建，并不能改變用地性質，這意味著，改造后如果停止從事保租房，將無法繼續經營，或將損失大量改建成本。非居住改建主要要求仍然集中在安全問題上，無論是權屬問題，還是建筑本身的安全問題，都將對租客乃至社會產生嚴重的不利影響。

此外，在非居住改建保租房的運營方面完全配合《廣州保租房認定辦法》，可以根據企業運營成本設定低于市場租金的金額，對非居住改建保租房的企業運營有所幫助。

· 3 申請流程

認定流程人性化，先認定后施工，降低風險

非居住用地改建保租房的申請流程非常人性化，先對方案進行審核，通過后再進行改造，這樣可以盡量降低企業改造后無法經營的風險。非居住用地改建保租房，相比居住用地性質保租房的認定流程而言，流程更長也更復雜，也沒有具體的時間周期，具體審批的難度暫不明確。

· 4 監管監督

加強監管，撤銷認定將無法經營

由于非居住用地土地性質的特殊性，注定改建保租房必須要嚴格尊周監管監督方面的要求，一旦被撤銷保租房認定，同樣也將無法作為一般租房，這意味著要重新定位回非居住用地原始用途，不僅改造成本將被浪費，還將投入二次改造費用。

非居住用地改造保租房對于運營單位而言是一個挑戰，同樣也是輕資產運營單位發揮的主戰場。

· 居住用地項目認定保租房

· 1 項目認定類型

因地制宜，城中村納入保租房

《廣州認定辦法》明確了保租房的項目基礎類型要求，與《上海認定辦法》大同小異，廣州因地制宜將地區特色的”城中村”納入保租房序列，或將在保租房發展中大放異彩。廣州由于城市擴張的特殊歷史原因，城中村們錯落于城市之中。廣州有過百處城中村，它們一直以來承擔著城市發展的重要角色，他們以遠低于市場租金的價格、絕佳的區位，有些甚至處在城市核心區，和摩天大樓肩并肩，為外來人口提供了便宜又便捷的住處。然而，城中村就如同城市的補丁，與發達的商業中心格格不入。

城中村主要面臨兩個問題，一是歷史遺留的建筑問題，很多城中村樓房由于自建的原因，無法達到合規的要求。另一個問題就是生活質量問題，城中村的衛生和治安一直被人詬病，城中村確實為外來青年提供了安身之處，卻無法給予他們生活的“質量”。隨著保租房的發展，城中村或將迎來新生，安全合規性和環境的提升，必將提升整個廣州的面貌。

· 2 面積標準

統一步調，70平內小戶型為保租房主要產品

《廣州認定辦法》與《上海認定辦法》均高度契合國家的保租房發展方向，以70平內的小戶型為保租房主要產品。廣州作為青年人口流入較大的城市，一廳室宿舍型租房產品仍將是租房市場乃至保租房的主力產品。

· 3 租金標準

租金不硬性要求打折，體現企業生存可負擔的原則

《廣州認定辦法》明確，保租房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金即可，具體價格可根據企業運營成本綜合評估確定。與《上海認定辦法》明確低于同質產品9折的標準相比，廣州保租房租金政策相對寬松。對于住房租賃企業而言，或許廣州能獲得更高的利潤空間，生存壓力相對較低。

然而，從市民的角度出發，對于市民的收入租金比而言，上海的9折租金政策也能找到數據支撐。據中國房地產協會統計，廣州2022年2月份平均租金為59.30元/月/m2，而上海同期平均租金為94.07元/月/m2，上海租金壓力相對超過廣州租金壓力。降低租金或是上海保租房的主要方向，而提高運營質量是廣州保租房的主要方向。

· 4 規模與建設標準

只要集中式，房源規模10套（間）起

《廣州認定辦法》明確項目為“集中式”，房源規模不少于10套（間），執行住宅的建設標準。相比于集中式，分散式無法參與保租房的主要原因之一是運營管理成本更大，容易產生規模不經濟的現象，此外，目前暴雷或破產的大型住房租賃民營企業主要以經營分散式為主。

另一方面，10套（間）起的標準大大降低了項目認定的數量門檻，為零星的市場力量提供了進入的可能。除此之外，保租房作為民生普惠的地產轉型政策，以住宅建設為標準，從“住有所居”到“住優所居”，意在為新市民、新青年提供優質安全的租房服務。

· 5 運營年限標準

覆蓋“十五五”，存量改周期不少于8年

《廣州認定辦法》明確，土地新建或配建的項目，保租房的運營周期將不得少于10年。而存量改建的項目，運營期限均要求超過8年，這個期限將從“十四五”一直覆蓋“十五五”。相比《上海認定辦法》，非改租項目運營周期要求不得少于5年，廣州更加希望保租房項目的長久穩定。廣州民營住房租賃發展較全國起步較早，至今發展將近8年，改造項目的租期未必迎合8年周期的需求，在保租房政策風口期間延長租期，或將增加不必要的成本支出和經營風險。

此外，以城中村為主的城市更新項目，運營周期不得少于5年。城中村明顯更具有政策優勢，相對短期的保租房運營周期，便于企業對住房租賃未來方向的重新選擇。可以看出，廣州保租房政策在民營市場端比較傾向城中村改造，因為改造城中村能同時滿足新市民的租房需求和更新城市面貌。

· 6 申報材料

嚴管運營方，運營方案納入申報材料

《廣州認定辦法》明確，申報材料中包含基本資料和建設運營相關資料。與《上海認定辦法》最大的區別在于，《廣州認定辦法》除基本資料外，額外要求提供建設運營方案或報告。上海保租房的項目認定，重點在于項目的安全、合規性，而廣州申請除合規性外，對運營方案進行審查，這對運營單位提出了更高的要求。廣州保租房對運營能力的重視，或將帶動項目對于專業市場運營方的需求。

· 7 認定程序

高效審核，最多30個工作日出認定書

《廣州認定辦法》明確，在資料齊全的條件下，保租房項目認定將不超過30個工作日。相比上海的5日標準，廣州審核周期相對較長。實際上，廣州保租房申請的準備材料也比上海多，就總體申請流程而言，項目運營方需要整備資料的周期更長，導致總體申請周期明顯更長。

除此之外，存量改建和非改租的申請程序將一區一策，根據各區實際制定各區特色的項目認定標準。非改租和存量改建千房千面，專業程度要求高、難度大，政策的靈活性對于非改租和存量改建項目認定而言，或能減輕存量改建和非改租的申請壓力。

· 8 監管內容

全流程監督，建設與運營不定期檢查

《廣州認定辦法》明確，監管內容包括不得上市銷售等基本方面，還明確了對項目建設、運營的不定期檢查?！稄V州認定辦法》與《上海管理辦法》在原因監管方面比較類似，廣州在項目安全合規和運營的重視程度可能超過上海，廣州在保租房項目建設期間會不定期檢查項目的建設標準等，上海保租房監管內容相對僅集中在項目運營上。

· 9 撤銷認定

普惠民生，保租房運營須牢記社會責任

《廣州認定辦法》明確了兩類認定撤銷的標準，一類是項目在不定期檢查后，如果不符合標準又未在期限內整改的項目將被撤銷認定。另一類是因破產、拆遷等特殊原因影響，被撤銷認定。保租房運營需要市場企業時刻謹記社會責任感，近幾年，市場上因暴雷、破產導致租客流離失所的悲劇已經上演多次。保租房作為普惠民生的項目，運營企業應以服務和安全為己任，以長久經營、降低財政風險為原則，保障租客權益。

· 10 注銷與續期

期滿三個月前，申請注銷或續期

《廣州認定辦法》明確保租房項目可以在項目期滿三個月前向區住建部門申請注銷或者續期，這意味著一旦項目認定為保租房，退出可能會比較復雜，即使是面臨虧損。與廣州不同，《上海管理辦法》指出，項目面臨虧損長達半年時，項目可重新劃分保租房認定的建筑面積，這樣項目的部分房源或將可以重新上市出租，以保障運營企業的收益問題。保租房政策關于運營單位虧損的問題，如果可以給出更多指導幫助或者提供合理的保障機制，將對保租房市場良性發展起到關鍵作用。

· 總結SUMMARY

1.《非居住用地改建保租房》明確了適用范圍、基本要求、申請流程、監管等方面的細節，將成為部分租賃企業的新方向。然而，受到用地性質不變的影響，非居住用地改建保租房將對運營單位是一個巨大的挑戰，因為一旦出現問題被撤銷項目認定，將導致嚴重后果。因此，保租房的項目運營，需要挑戰更多的運營細節，或者交給專業的保租房運營單位。

2.《廣州認定辦法》對城中村有一定的傾向性，城中村納入保租房或將獲得發展良機。城中村具備絕佳的區位優勢，分布在城市內部，破舊的形象和雜亂的管理一直被人詬病。城中村作為廣州項目認定類型中的關鍵類目，在運營年限上也更加靈活，僅為5年，具有一定的政策優勢。廣州通過將城中村升級改造為保租房，既為保租房的發展提供了大量的供給，也為城市更新改造提供了不大拆大建的最佳選擇。