需求導(dǎo)向

完善保租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，

緩解基層新藍(lán)領(lǐng)住房難題

2021年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）提出，通過(guò)保障性租賃住房解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。新市民、青年人群體中，生活在一定規(guī)模城市、具備較高專(zhuān)業(yè)能力、以服務(wù)業(yè)為主營(yíng)、為城市日常運(yùn)轉(zhuǎn)貢獻(xiàn)力量的工作者，我們統(tǒng)稱(chēng)為新藍(lán)領(lǐng)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市變遷的過(guò)程中，新藍(lán)領(lǐng)的規(guī)模不斷擴(kuò)張，他們的從業(yè)領(lǐng)域與社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、加快城市化進(jìn)程和提升居民幸福指數(shù)都密不可分。

特別是在疫情當(dāng)下，新藍(lán)領(lǐng)人群在維持城市生活正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物資的有序分配，發(fā)揮了非常重要的作用。2021年清華大學(xué)和安歆研究院“都市新藍(lán)領(lǐng)”課題組曾對(duì)這個(gè)群體開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，他們具體的職業(yè)包括但不限于快遞員、外賣(mài)員、餐飲服務(wù)員、美容美發(fā)師、保安保潔等職業(yè)，也涵蓋了部分基層白領(lǐng)工作者。700多位受訪(fǎng)者的人口學(xué)信息呈現(xiàn)出男性較多、“95后”“00后”所占比例較大、受教育程度相對(duì)較高、單身率高、流動(dòng)性高、籍貫分布廣泛、所在行業(yè)多元化的特征。本文闡釋了保障性租賃住房政策對(duì)于解決新藍(lán)領(lǐng)群體居住問(wèn)題的重要意義，梳理了現(xiàn)有保租房政策體系下床位型保租房發(fā)展的難點(diǎn)，并提出了相關(guān)思考和建議，以期能夠進(jìn)一步推進(jìn)保租房國(guó)家戰(zhàn)略更高質(zhì)量的落地。

1）重點(diǎn)將新藍(lán)領(lǐng)群體納入住房保障體系。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鄉(xiāng)村的城鎮(zhèn)化水平的提高，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來(lái)越大，就業(yè)于城市基礎(chǔ)服務(wù)崗位的新藍(lán)領(lǐng)群體規(guī)模隨之不斷增長(zhǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)，城市為新市民、青年人提供了大量就業(yè)崗位，卻沒(méi)有提供足夠且適配的住房產(chǎn)品。調(diào)研過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)新藍(lán)領(lǐng)群體較多租住在城中村、棚戶(hù)區(qū)、群租房中，面臨租金價(jià)格高、居住環(huán)境差、職住不平衡、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等諸多難題。改善“新藍(lán)領(lǐng)”群體的租住生活，助其在城市中安居樂(lè)業(yè)、更好地融入城市，既是解決大城市住房貴住房難問(wèn)題的重要方式，也是增強(qiáng)人民幸福感、獲得感、成就感和推進(jìn)共同富裕的應(yīng)有之義。國(guó)發(fā)辦22號(hào)文中明確大力發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題后，新藍(lán)領(lǐng)人群的居住問(wèn)題會(huì)被更多關(guān)注，會(huì)逐步納入城市保障體系中，填補(bǔ)了當(dāng)前住房保障體系的空缺。

2）有助于補(bǔ)齊短板，增加兜底性保租房供給。保障性租賃住房堅(jiān)持小戶(hù)型、低租金，而宿舍型保租房當(dāng)中的“一張床”與新藍(lán)領(lǐng)群體的承受匹配度更高。床位型租賃住房出現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)時(shí)間實(shí)際并不長(zhǎng)，大多為新型服務(wù)業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人力密集型產(chǎn)業(yè)從業(yè)者提供住所，目前市場(chǎng)上的供應(yīng)量不足，尚未形成行業(yè)規(guī)模。萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)背景租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有試水探索，目前都未有規(guī)模化發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的企業(yè)住宿服務(wù)商安歆集團(tuán)全國(guó)也僅有約300個(gè)項(xiàng)目15萬(wàn)床位。相比于中高端單間式和成套式保租房發(fā)展的勢(shì)如破竹，床位型保租房發(fā)展的發(fā)展則顯得謹(jǐn)慎保守。保租房的政策的推出，對(duì)于加快補(bǔ)齊租賃住房短板，滿(mǎn)足新藍(lán)領(lǐng)的兜底性普惠性保租房 “量”和“質(zhì)”都會(huì)持續(xù)“升級(jí)”，能較好緩解保租房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。

3）有利于抓住為基層人民謀幸福的著力點(diǎn)，促進(jìn)全體人民共同富裕。宿舍型保租房大多是由專(zhuān)業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)提供的居住產(chǎn)品，提供集中式精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理，在房屋安全、居住品質(zhì)、治安管理等方面都有系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理。宿舍型保租房有兩個(gè)顯著特點(diǎn)：按床位出租、主要面向企業(yè)B端客戶(hù)，解決的職住平衡和城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的問(wèn)題。有尊嚴(yán)的、體面的、有品質(zhì)的住所可以提升新藍(lán)領(lǐng)群體在城市工作和生活的獲得感幸福感和歸屬感。如安歆集團(tuán)，目前在29個(gè)主要城市約220家門(mén)店，為2000家各行業(yè)的企業(yè)員工提供員工住宿，在提升企業(yè)職工居住體驗(yàn)感的同時(shí)，明顯減少了企業(yè)的人員流失率，穩(wěn)定了就業(yè)率。讓新藍(lán)領(lǐng)群體 “租得到、租得起、租得近、租得好、租得穩(wěn)”，在城市“穩(wěn)得住、留得下、干得好”，是城市持續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)力和軟實(shí)力的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活向往、促進(jìn)全體人民共同富裕的必要舉措。

新藍(lán)領(lǐng)租住群體成為我國(guó)租賃市場(chǎng)的“金字塔底部”，針對(duì)由于房型錯(cuò)配、地段錯(cuò)配、價(jià)格錯(cuò)配等供需結(jié)構(gòu)不平衡導(dǎo)致其租住需求一直得不到根本性緩解。隨著保租房成為國(guó)家戰(zhàn)略，解決好大城市住房突出問(wèn)題，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難成為各地政府工作的重中之重。提出籌建宿舍型保障性租賃住房后，還存在多方面的挑戰(zhàn)，制約宿舍型保租房的發(fā)展，需在未來(lái)的實(shí)踐中逐步探索解決。

1）政策精細(xì)化程度不足。有效的住房供應(yīng)體系是對(duì)人口分布、人口結(jié)構(gòu)的積極響應(yīng)。而從政策目標(biāo)看，各地保障性租賃住房計(jì)劃以總量目標(biāo)為主，缺乏對(duì)不同群體的分類(lèi)施策，精細(xì)化程度不足。在已經(jīng)出臺(tái)保障性租賃住房規(guī)劃的30余個(gè)城市中，僅有上海市明確提出“十四五”期間將提供20萬(wàn)張宿舍床位的目標(biāo)。其他城市，甚至是超一線(xiàn)城市，并未將床位型列為保障性租賃住房籌集任務(wù)。其結(jié)果是，住房困難的最大的需求群體的住房需求容易被忽視，籌集的保障性租賃住房多面向白領(lǐng)群體（新藍(lán)領(lǐng)階層與白領(lǐng)階層在人數(shù)上以及服務(wù)功能上的對(duì)比），易造成結(jié)構(gòu)性住房短缺。

2）缺乏存量物業(yè)信息平臺(tái)。“非改保”是多渠道增加宿舍型保障性租賃住房供給的有效途徑，也是緩解區(qū)位錯(cuò)配，實(shí)現(xiàn)新藍(lán)領(lǐng)群體職住平衡最快速的解決方案。目前，城市中的存量閑置物業(yè)往往分散地掌握在國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、村集體經(jīng)濟(jì)組織手中，由于缺乏一手的存量物業(yè)信息平臺(tái)，住房租賃企業(yè)極少能拿到一手物業(yè)，導(dǎo)致租金成本過(guò)高，影響企業(yè)較難達(dá)到保本微利長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。在物業(yè)選址上就已困難重重，這很大程度上抑制了宿舍型保障性租賃住房的供應(yīng)。

3）非居保改政策落地挑戰(zhàn)大。非居保改是指對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房，是未來(lái)保租房籌集重要渠道。在保租房政策之前，大多數(shù)市場(chǎng)上提供的集中式租賃住房多為改造類(lèi)型，但因政策滯后、認(rèn)定要求高或者房源歷史問(wèn)題，大量房源受原有建筑的條件限制，不能完全達(dá)到《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。導(dǎo)致既有在營(yíng)項(xiàng)目不能快速納入保租房序列無(wú)法享受到實(shí)質(zhì)性扶持政策，限制了該類(lèi)型租賃住房的整體發(fā)展。

NMHC（美國(guó)多單元住宅委員會(huì)）數(shù)據(jù)顯示：“截至2019年12月，全美租住人口約4300萬(wàn)，占全國(guó)總?cè)丝诘?7%，其中還包含520萬(wàn)的單身女性。”美國(guó)公寓市場(chǎng)穩(wěn)健，過(guò)去的50年中，全國(guó)的租住人口穩(wěn)定在29%-37%。美國(guó)公寓雖然地域分布分散，然而機(jī)構(gòu)集中，品牌化和客群細(xì)分程度都很高。伴隨著美國(guó)人“租住生活方式”一生的學(xué)生公寓、青年公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、女性公寓和老年公寓等都在“齊頭并進(jìn)”。

日本的員工住宅最早興起于明治維新期間，隨著紡織業(yè)和采礦業(yè)的發(fā)展，工廠為職工提供宿舍以方便集中管理、促進(jìn)生產(chǎn)。這種由企業(yè)免費(fèi)或低價(jià)提供給員工的租賃住房，其日文原文為 “給與住宅”、“社宅”、“社員寮”等，既有宿舍型，也有住宅型。二戰(zhàn)期間，因戰(zhàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的需要，員工住宅逐漸變得普遍，其在住房供應(yīng)體系中的占比上升到5.8%。而在二戰(zhàn)結(jié)束后，大量房屋因戰(zhàn)火被毀，住房缺口高達(dá)420萬(wàn)套，借助企業(yè)的力量興建員工住宅，既能解決居民的住房問(wèn)題，也能方便生產(chǎn)力的恢復(fù)，就成為日本政府務(wù)實(shí)的選擇。

為鼓勵(lì)員工住宅的發(fā)展，日本政府主要從兩個(gè)方面進(jìn)行支持：

1）一是提供金融支持。1953年，日本政府允許住宅金融公庫(kù)為員工宿舍項(xiàng)目提供貸款。在1950-1960年間，大部分員工宿舍的建設(shè)項(xiàng)目都因住宅金融公庫(kù)的貸款支持而得以順利建設(shè)。

2）明確和優(yōu)化建筑標(biāo)準(zhǔn)。在建筑標(biāo)準(zhǔn)上，日本城市政府對(duì)宿舍型員工住宅（簡(jiǎn)易宿所）制定了較為明確的標(biāo)準(zhǔn)，如人均面積需大于3.3㎡，上下鋪間距需1米以上，部分城市對(duì)于通風(fēng)面積、采光等也均有明確規(guī)定。

至1963年，日本員工住宅的占比達(dá)7.0%，較好地解決了當(dāng)時(shí)日本住房短期的問(wèn)題，促進(jìn)了戰(zhàn)后生產(chǎn)生活的恢復(fù)。此后，隨著日本城市居民住房條件的改善，員工住宅占比逐漸下降，至2003年，其在住房供應(yīng)體系的比例下降到3.1%。但時(shí)至今日，作為員工福利的一部分，仍有不少企業(yè)提供員工住宅。如下圖中，位于北海道市的一鱗共同水産株式會(huì)社員工宿舍，網(wǎng)頁(yè)宣傳資料稱(chēng)，5分鐘可步行至市場(chǎng)，10分鐘可步行至地鐵站，生活十分便利。

安歆宿舍項(xiàng)目四人間實(shí)景圖

4）引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)參與床位型保租房房源供應(yīng)。充分發(fā)揮國(guó)資在發(fā)展保障性租賃住房中的示范引領(lǐng)和“穩(wěn)定器”“壓艙石”作用，由地方政府部門(mén)搭建存量物業(yè)交易平臺(tái)，在符合規(guī)劃的前提下，支鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位與專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)開(kāi)展合作，提供物業(yè)資源，積極參與床位型保租房供應(yīng)的國(guó)有企業(yè)，統(tǒng)籌兼顧對(duì)業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響。

全國(guó)政協(xié)委員、中央黨校(國(guó)家行政學(xué)院)馬克思主義學(xué)院院長(zhǎng)張占斌今年全國(guó)兩會(huì)提議，新就業(yè)高校畢業(yè)生、新藍(lán)領(lǐng)、青年人等是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵群體，解決好這部分重點(diǎn)人群的居住問(wèn)題，對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)就業(yè)、推動(dòng)城市創(chuàng)新發(fā)展、扎實(shí)推動(dòng)共同富裕，具有現(xiàn)實(shí)意義。2022是見(jiàn)證中國(guó)保租房大發(fā)展的一年，宿舍型保障性租賃住房正是應(yīng)對(duì)社會(huì)深刻變化挑戰(zhàn)的一個(gè)縮影，需要多方參與、主體貢獻(xiàn)更多的智慧與力量促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、為社會(huì)的廣大勞動(dòng)者們創(chuàng)造更加幸福美好的租住生活。