讓城市的游子，感受家的溫暖
研究 | 2022年一季度保租房政策總結
2022.01.01-03.31
保障性租賃住房
政策總結
2022，保障性租賃住房（以下簡稱”保租房“）正式從供給端發力，必將改善新市民、新青年住房困難的現狀。
2022，《“十四五”公共服務規劃》作為第一季度保租房政策的開篇，將保租房納入公共服務范疇，再次強調了保租房對于國家發展的重要性。
2月，國家繼續推出兩大重磅金融支持政策：《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》、《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意》，為保租房的發力提供了關鍵的動力。
2022，各省市地方積極響應國家號召，陸續推出保租房的規劃和落地的相關政策，平均每3天就有不同城市推出保租房發展政策。至此，第一季度的完結，保租房供給端步入高速軌道，各地將迎來保租房加快籌集的階段。
.......
· 國家級政策匯總
· 地方政策匯總
關鍵詞解讀
01 關鍵詞：“十四五” Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life ·The 14th Five-Year Plan // “十四五”規劃是保租房發展的里程碑。 1月10日，國家發展改革委、住房和城鄉建設部等21部門聯合發布《“十四五”公共服務規劃》，保租房正式“破圈”，上升至公共服務發展的國家重點任務。 1月11日，住建部在新聞發布會上快速跟進，并表示：于“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)，預計可緩解1300萬新市民、青年人的住房困難問題。 2月24日，國新辦就推動住房和城鄉建設高質量發展舉行發布會，住建部副部長在會上表示，2022年將繼續大力增加保租房的供給，全國將新籌集240萬套，比去年有大幅度增長。 // 超過40個重點城市積極響應“十四五”規劃 至今，超過40個城市分別制定了保租房擴大供給的發展規劃和落地方案。從目前的增速幅度來看，“十四五”最終實現供應的保租房數量將快速達到預期目標。 ·························· 02 關鍵詞：項目認定 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Affirmation // 項目認定成為保租房市場準入的關鍵。 目前，全國超過20個重點城市已推出保租房項目認定方案，以擴大保租房供給。 以上海、廣州為首，他們分別于1月17日和2月17日推出《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》、《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》以及《廣州市保障性租賃住房項目認定辦法（征求意見稿）》，明確了保租房項目的產權類型、戶型標準、申請流程、監管運營、財稅支持。 上海、廣州也專門成立了保租房審核單位，專門負責審核保租房項目認定，簡化項目審核流程的同時，極大程度縮短了項目審核周期。 // 存量改造項目的難點集中在合規性上。 目前，對于住房租賃民營企業而言，保租房認定對存量改造項目的條件仍然較為苛刻，存量改造項目用作租賃住房的難點依然集中在合規性上。 存量改造項目一直以來，面臨改造難、問題多、審核難、審理周期長等諸多障礙。目前，廣州《辦法（意見征求稿）》表示，廣州各區可結合實際為改造項目制定具體規定，保租房或將為存量改造項目開通專屬通道，這對存量改造項目無疑是一則重大利好。 ·························· 03 關鍵詞：租金管制 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Rental // 保租房項目受到租金管制且年漲幅不超過5%。 目前，部分地方政府在保租房的租金上明確了折扣。如上海、南京為主的華東城市，租金不得超過市場租金9折。另外，以廣州、佛山為主的華南城市，租金不得超過市場租金，可以不打折，根據運營成本自行定價。 // 租金管制的程度受到城市特性的影響。 以上海為例，保障性租賃住房主要以央企級事業單位持有租賃用地的供應為主，自持租賃用地租金收益穩定，租金打折不太影響生存。而以廣州為例，城市中心盤踞大量破舊城中村，存量改造既擴充了保租房，又加速城市更新。然而，城中村村集體面對嚴苛的租金管制，吸引力不足。除此之外，上海租金壓力遠超廣州，據中房協統計，上海2月平均租金94.07元/月/m2，廣州2月平均租金59.30元/月/m2，上海保租房租金9折也是有跡可循。 租金管制存在較大的爭議，一方面會加重企業項目運作的現金流壓力，帶來生存挑戰，同時也會影響市場企業加入的積極性。另一方面，從市民的角度出發，減輕租金壓力是民之所向，普惠性的保租房目的是減輕新市民、新青年的住房壓力，在住房壓力較大的城市就需要更大的政策力度去調控住房壓力。 ·························· 04 關鍵詞：中央補貼 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Financial // 項目認定成為保租房市場準入的關鍵。 目前，全國超過20個重點城市已推出保租房項目認定方案，以擴大保租房供給。 以上海、廣州為首，他們分別于1月17日和2月17日推出《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》、《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》以及《廣州市保障性租賃住房項目認定辦法（征求意見稿）》，明確了保租房項目的產權類型、戶型標準、申請流程、監管運營、財稅支持。 上海、廣州也專門成立了保租房審核單位，專門負責審核保租房項目認定，簡化項目審核流程的同時，極大程度縮短了項目審核周期。 // 存量改造項目的難點集中在合規性上。 目前，對于住房租賃民營企業而言，保租房認定對存量改造項目的條件仍然較為苛刻，存量改造項目用作租賃住房的難點依然集中在合規性上。 存量改造項目一直以來，面臨改造難、問題多、審核難、審理周期長等諸多障礙。目前，廣州《辦法（意見征求稿）》表示，廣州各區可結合實際為改造項目制定具體規定，保租房或將為存量改造項目開通專屬通道，這對存量改造項目無疑是一則重大利好。 ·························· 05 關鍵詞：園區配套 Two Centenary Goals build a new development pattern People will lead a better life · Industrial // 明確產業園區可將配套用地面積占比上限從7%提高到15%。 園區加快產城整合，提高生活商業配套，加快宿舍型保租房的建設，是職住平衡的關鍵。2021年，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確產業園區可將配套用地面積占比上限從7%提高到15%。1月18日，上海快速相應并發布《產業園區產業類項目配套建設保障性租賃住房建設指引（試行）》，為建設發展保租房，提供了政策指引。 產業園區是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。 2021年12月29日，上海正式發布《上海市產業園區轉型升級“十四五”規劃》，“十四五”期間，上海將全力打響5個左右具有全球影響力的園區品牌、50家特色產業園區和50個精品微園，加快建設7個數字化轉型示范區和5個數字新基建標桿園區，特色產業及關聯產業產出規模占園區比重達到50%以上，規上工業總產值超千億元園區達到15個，完成10個重點產業發展區域整體轉型升級，更新盤活產業用地50000畝，園區高新技術企業達到12000家。 隨著產業園區的房發展，職住平衡的意義在于園區內職工數量與住戶數量大體保持平衡，讓大部分職工可以就近居住。 一方面，從城市發展的角度，園區的職住平衡將有效增加職工的產能效率，減少企業的用人成本，促進城市經濟的有序發展。 另一方面，從住房保障發展的方面，園區能實實在在為保租房帶來有效客群，長久保障保租房的發展需求。 ·························· · 總結SUMMARY 第一季度至今，國家層面的保租房發展以方向性指導政策和支持性金融政策為主，為保租房的發展制定了明確的目標，并打造了適合發展的經濟條件。而各省市保租房的地方政策則以“規劃”和“實施”為核心，制定了保租房發展目標、明確了項目認定要求、簡化了項目審批流程、提高了項目審批效率。 目前，少數城市仍處在“規劃”階段，而以上海、廣州為首的多數城市已經逐步落地“實施”向市場籌集保租房。預計第二季度，更多城市也將進入向市場籌集保租房的“實施”狀態，更多提速增效的支持性政策也將緊鑼密鼓的出臺。
