隨著國務院辦公廳《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》印發(fā)后，住房租賃行業(yè)迎來政策的春風。背后涉及對社會責任、共同富裕、地產(chǎn)轉型等一系列宏觀政策的呼應。

通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房供給，降低租賃住房稅費負擔，緩解大城市住房突出問題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

保障性租賃住房以“保障性”、“普惠性”為核心，支持新市民、新青年在就業(yè)城市的居住。隨著各地政府不斷推出政策，政策效果會逐步顯現(xiàn)，或會逐漸改變新市民新青年居住消費觀念，租賃住房也將成為一種自由的居住消費選擇，實現(xiàn)對美好居住的向往。

2022年1月13日，上海市住建局重點發(fā)布《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》與《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》，上海領先全國率先推出面向市場的保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）落地執(zhí)行政策，兩條《辦法》詳細展示了從保租房從項目認定到出租管理的全流程要求。

保租房迎合了地產(chǎn)轉型的時代需求、滿足了龐大的住房租賃市場需求、獲得各地政府政策支持，天時、地利、人和一應俱全。本文將以解讀上海《認定辦法》主、《租賃管理辦法》為輔，為欲加入保障性租賃市場的企業(yè)提供參考，并總結和預測對未來住房租賃市場的影響。

《項目認定辦法》解讀

《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》內(nèi)容詳細地公示了保障性租賃住房項目認定條件、流程、責任單位等具體信息，是率先全面開放向市場籌集保障性租賃住房落地政策的重點城市。

明確認定項目類型，非改租可入保租房

《認定辦法》明確了保租房準入的認定類型，從租賃住房用地、項目配建到非改租，均可認定為保障性租賃住房。保租房的供應是多元化的、市場全面參與的，大中小型房企、村集體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住房租賃民營企業(yè)均可參與供應。非改租對于保障性租賃住房的供應也起關鍵作用，而對于非改租合規(guī)性的歷史問題，住房租賃企業(yè)或將為此付出更多成本。

明確70平內(nèi)小戶型為保租房主要產(chǎn)品

《認定辦法》明確了項目戶型標準：以70平以下小戶型為主，占總體住房面積不低于70%。保租房除了服務新市民、新青年，也為新家庭提供了兩房以上的戶型，為外來人口的進入乃至扎根提供了居住保障。目前，市場上規(guī)模化專業(yè)化住房租賃企業(yè)主打產(chǎn)品為單間式宿舍型租賃住房，比較符合保租房面向市場籌集的需求。

既有合規(guī)項目申請，通過前期審核，材料齊全的5日可獲認定書

《認定辦法》明確了市場現(xiàn)存項目認定保租房的申請條件，新建類、改建類，自持項目、轉租項目均可，主體要求為提交《保障性租賃住房項目認定申請表》并提供項目合規(guī)性相關材料。申請企業(yè)需向項目所在地區(qū)的房屋管理部門提交相關材料，部門將在5個工作日內(nèi)反饋并出具《保障性租賃住房項目認定書》。合規(guī)的項目，無論是新建類，還是改建類，將可以在提交材料后的5個工作日認定為保租房。政府對于現(xiàn)有項目認定保租房展現(xiàn)了極高的工作效率，加大保租房供給的同時加快其入市的效率。

新實施項目需多部門聯(lián)合認定，部分項目可“簡化”認定

在本《認定辦法》發(fā)布后，新實施項目的認定程序與現(xiàn)有項目有所不同，現(xiàn)有項目認定申請發(fā)生在項目落成后或建設中，而新實施項目的認定申請主要發(fā)生在項目啟動之前。根據(jù)《認定辦法》，新實施項目申請將分為“一般認定程序”、“簡易認定程序”以及單獨劃分的“改造類申請”。

“一般認定程序”與“簡易認定程序”提供的材料基本類似，但審核標準和周期有巨大的差別。“一般認定程序”適用于一般的新建租賃住房申請認定保障性租賃住房，而“簡易認定程序”則適用于已明確定為保障性租賃住房的項目，例如居住用地新建需按當?shù)卣笈浣ㄒ欢ū壤谋Ｕ闲宰赓U住房。

“一般認定程序”在審核標準和周期上都出現(xiàn)極大的不確定性，申請企業(yè)提交相關材料，當?shù)胤抗懿块T初審，后由房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃資源等多部門結合區(qū)域總體規(guī)劃、保障性租賃住房發(fā)展計劃、項目地塊的現(xiàn)狀條件等統(tǒng)籌研究、聯(lián)合認定，通過后出具《認定書》。而“簡易認定程序”和既有項目審核流程類似，申請企業(yè)向項目所在地區(qū)的房屋管理部門提交相關材料，部門將在5個工作日內(nèi)反饋并出具《保障性租賃住房項目認定書》。

新實施非改租，合規(guī)是重點

新實施的非改租等改造項目認定申請標準，需要結合上海市于2021年發(fā)布的《關于本市非居住存量房屋改建和轉化租賃住房工作的指導意見（試行）》辦理項目認定。根據(jù)《意見》中明確的申請程序，申請單位需要提供書面申請報告、產(chǎn)權合法證明、房屋改造方案、項目運營方案、房屋質量檢測證明等材料，非常復雜。

保租房雖為非改租提供了一扇門，然而進門依舊道阻且長。非改租項目由于項目本身的復雜性，申請一如既往的高成本、長周期、多不確定因素。相較新建項目，改建項目需要經(jīng)營單位乃至政府審核單位具備更豐富的經(jīng)驗和更強的專業(yè)性。

辦理流程高效簡化，其中改造類項目相對復雜

總體而言，《認定辦法》為市場力量加入保障性租賃住房提供了可行性，政府簡化了辦理步驟、增加了辦理效率。對于以房企、央企為主導的新建類住房租賃項目，保租房大門敞開、歡迎加入。而對于民營住房租賃企業(yè)主導的改造類項目而言，合規(guī)性已經(jīng)成為項目發(fā)展的關鍵，無論是否加入保租房，新項目的合規(guī)性已是必經(jīng)之路。

保租房落實財稅支持政策，財政獎補仍未揭露

《認定辦法》明確保租房項目認定后可以申報財稅支持政策，包括不限于簡易計稅和財政獎補，此外，非改居也可以享受民用水電氣價格政策。目前，具體保租房項目的財政獎補并沒有準確消息，而金融支持政策也難以惠及中小住房租賃企業(yè)。

《認定辦法》小結

1．《認定辦法》明確并加速了審批流程，為加快保租房項目的籌集和供給指明了道路，以上海為首，全國各大重點城市也將進入保租房擴容加速賽道。

2．《認定辦法》作為率先面向市場籌集保租房的政策方案，非常具有實踐意義，全國重點城市在觀望、學習的同時，探索構建符合自己城市特色的住房體系，保租房進入落地元年，各地政策落地也將提速。

3.非改租項目納入保租房體系相對壓力更大。非改租存在其特殊性和復雜性，不同項目差異化較大。非改保的認定對于企業(yè)乃至政府部門而言，需要大量時間和經(jīng)驗來磨合，對政府辦事效率和能力也提出了新的要求。

4．《認定辦法》明確保租房認定后，項目可以獲得財稅支持。目前改建項目獲得實質性支持政策的有限，對于非重資產(chǎn)持有的運營型住房租賃企業(yè)吸引力還有待提高。

《租賃管理辦法》解讀

《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》對于保障性租賃住房的租金、押金、租期、簽約、監(jiān)管等運營方面提出了明確要求，保租房項目需要嚴格執(zhí)行本《管理辦法》，執(zhí)行力不足或違反條款甚至將承擔責罰。

保租房租金打9折，“估價”謹防行業(yè)亂象

《管理辦法》明確，保障性租賃住房的租金不超過市場評估價的90%，年租金漲幅不得超過5%，費用標準不得超過押一付三。租金打折對于租賃項目必然會加重原本就難以盈利的現(xiàn)金流壓力，帶來生存挑戰(zhàn)。

“市場評估價”十分微妙，第三方房地產(chǎn)估價機構出具的《租金評估報告》，一方面會增加項目由估價產(chǎn)生的一次性成本。另一方面，估價標準的差異也可導致市場產(chǎn)生混亂。一些項目的租金在估價后，租金下滑嚴重，加上9折的要求，由于盈利的問題無法加入保障體系。另一些項目的租金在估價后反而漲了，甚至加入保租房體系后的租金也能高于當前租金。此外，估價本身決定著租賃企業(yè)的盈利與否，由于估價標準的差異化，就有可能從中滋生腐敗，形成行業(yè)亂象。

保租房配租獲客，營銷成本大幅降低

《管理辦法》明確保租房采用申請配租的方式獲得租客，首先，保租房項目達到供應條件后，首次配租是采用集中配租方式，優(yōu)先保障在無房且符合其他準入條件的申請對象。集中配租未滿的情況下，采用與市場化相同的常態(tài)化招租方式，申請對象自由看房、先到先租。滿租后，采用輪候配租的方式，申請人可以排隊候租。

保租房市場相對封閉，政策調(diào)控多于市場調(diào)整，保障性大于商業(yè)性，再加上城市更新發(fā)展的局限性，大型保租房項目大多從城市外圍，由外向內(nèi)分布，而改造類項目更貼近城市核心，由內(nèi)向外分布，項目之間的競爭壓力相對較小，加上對企業(yè)的財稅支持政策，保租房的營銷成本和經(jīng)營風險均明顯低于傳統(tǒng)市場。初期，保租房項目較少，符合申請標準的人群也相對較多，容易形成供不應求。

運營單位初審租客資料，配租效率提高

《管理辦法》明確市民在申請保障性租賃住房需要向保租房項目運營方提供證明材料，初審交由項目運營方進行審核，復審再交由區(qū)住房保障機構，通過后方可簽約，總體時長不超過8個工作日。保租房運營企業(yè)分擔政務審核，將極大程度提高審核效率，然而也將相應增加運營成本。此外，審核效率的提高，有利于加速出租效率、降低項目的空置期。

運營單位代為監(jiān)管，并承擔相應責任

《管理辦法》明確保租房運營單位需要嚴格按照其要求進行項目運營，其中包括但不限于規(guī)范簽訂合同、規(guī)范收取租押金、規(guī)范居住人數(shù)等硬性要求。此外，運營單位需要代為執(zhí)行審核租客材料、監(jiān)管租客等事務，確保租客符合保租房申請要求，防止租客進行轉租、換人等破壞公平性行為。保租房運營單位也將為此承擔相應責任，一旦發(fā)現(xiàn)運營單位存在違規(guī)行為、審核監(jiān)管未盡職，將受到責罰。輕則整改，重則暫停并收回出租單位的一切財稅支持和補貼。

《租賃管理辦法》小結

1.《租賃管理辦法》一方面對運營管理提出了要求，另一方面也規(guī)范了申請者的行為，保租房的租期、租約等條件會更穩(wěn)定，住房租賃行業(yè)租房亂象會相應減少。

2.《租賃管理辦法》明確了保租房的配租機制，保租房申請條件受限，受眾數(shù)量有限，在發(fā)展初期，項目少、申請人多，獲客會更穩(wěn)定輕松。從長期來看，隨著更多項目的入市，項目體量逐漸飽和，項目多、申請人少，出租率可能不容樂觀。

3.《租賃管理辦法》明確保租房為市場租金的9折，租金的強管控，導致現(xiàn)金流壓力增大、項目爬坡期延長，向外需要政府和金融更大力度的支持，向內(nèi)對企業(yè)精細化管理、結構性成本優(yōu)化提出了更高要求。

4.《管理辦法》賦予運營單位審核和監(jiān)督的職能，是責任共擔的體現(xiàn)，企業(yè)做好服務者的同時還要成為監(jiān)督者，承擔監(jiān)管責任也將受到約束，要求企業(yè)必須履行社會責任，將提升行業(yè)自律。

5.《管理辦法》對運營管理提出了更高的要求，同時也提出了相應的懲罰，這也將催生更專業(yè)市場化的保租房運營服務商。專業(yè)的第三方運營管理團隊能有效降低資產(chǎn)經(jīng)營的風險，從而降低管理成本。

CONCLUSION保租房市場預測和總結

1.目前，保障性租賃住房仍處在起步階段，隨著政策的加速落地，保租房在短期內(nèi)將迎來快速擴張期，政策利好將帶來大批企業(yè)參與，將普惠更多新市民新青年。

與此同時，保租房市場需求缺口明顯，市場呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。隨著保租房供應大量的釋放，保租房供應與市場需求兩兩配對，市場大部分需求被滿足，呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。在未來，保租房供應增量放緩并保持動態(tài)平衡，市場新增需求也隨之保持動態(tài)平衡。

2.上海保租房《認定辦法》和《租賃管理辦法》的落地對全國重點城市實踐保租房有重要借鑒意義，其他重點城市也將陸續(xù)推出落地政策，保租房從嚴監(jiān)管的趨勢明顯，非改租壓力較大。住房租賃市場企業(yè)端對保租房的反饋或將呈現(xiàn)由慢到快的加速曲線，上海保租房政策落地后的走向將給全國重點城市和各大租賃企業(yè)起到借鑒作用。

3.保租房運營管理將全面納入政府監(jiān)管，服務與監(jiān)督并存，懲罰規(guī)則帶來運營風險和管理的提升，輕資產(chǎn)運營門檻大幅提高，專業(yè)資產(chǎn)運營能力的價值將更為顯著。

4.傳統(tǒng)住房租賃市場或將與保租房將保持差異化生存，保租房適用人群范圍廣、條件不苛刻，短期內(nèi)將嚴重分流青年租房消費市場。非保障性租賃企業(yè)則需要在定位、品牌、產(chǎn)品方面下更大的功夫以保證長久的差異化競爭力。

以上淺見希望能幫助各方參與者把握政策風向，踏準市場節(jié)拍，協(xié)同推進保租房發(fā)展。