首頁 > 關(guān)于安歆 > 新聞中心 > 集團動態(tài)
歆視野 | 淺析2021保障性租賃住房政策
發(fā)布時間：
2022-01-28
瀏覽量：
1
回想2016年“房住不炒”，住房租賃行業(yè)正式舉旗的一年，那年我們懷揣著讓房子回歸居住的初心進入住房租賃行業(yè)，愿為遠方游子建立一個溫暖的家。在國家的領(lǐng)頭下，住房租賃行業(yè)一路前進，我們經(jīng)歷過同仁的赴美上市，也經(jīng)歷過戰(zhàn)友的匆匆退場。2020年，保障性租賃住房政策的逐漸完善，2021年，保障性租賃住房將以近百萬的數(shù)量正式入局。本文將全面分析2021年保障性租賃住房政策，并總結(jié)2022年住房租賃行業(yè)的格局與發(fā)展。
2020年上半年至年中，以國家為首，基本明確對保障性租賃住房的全面支持，并將保障性租賃住房推上了“實現(xiàn)房住不炒”的神圣地位，多條重磅政策從目標群體、建筑技術(shù)、資金、執(zhí)行權(quán)力、未來計劃均有詳細的安排。第一，保障性租賃住房將重點在人口凈流入較大的城市開展，并明確目標群體為“新市民，新青年”。這意味著外來打工者將可以在所在城市申請價格低廉的保障性租賃住房，對于住房租賃行業(yè)而言，或有大量現(xiàn)有租客轉(zhuǎn)而申請保障房。第二，明確許可對閑置或低效利用的商業(yè)辦公、旅館、工廠、倉儲、科研教育等存量房屋改建為保障性租賃住房（實際落地由當?shù)卣疀Q策），并執(zhí)行民用水電價格。工改住、倉改住，不僅能盤活具有絕佳區(qū)位的存量物業(yè)，更能獲得顯著的差價利潤，一直以來，住房租賃行業(yè)心向往之。第三，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點項目。這意味著保障性租賃住房更容易獲得政府或社會的金融支持。國家為保障性租賃住房設(shè)立了一條“VIP”道路，錢、項目、租客！統(tǒng)統(tǒng)“管夠”！然而，相信對于住房租賃行業(yè)的同仁而言，心中必然充滿了一個疑問：保障性租賃住房是“敵”是友？如何真香上車？
2021年5月12日及14日，住建部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，邀請了北京、上海、廣州、深圳等40個城市人民政府參加，這40個城市也將成為大力發(fā)展保障性租賃住房的起點。保障性租賃住房，重點城市動輒新增幾十萬套，全國據(jù)不完全統(tǒng)計將超過360萬套。對于新建以及存量改造而言，以廣州的60萬套為例，如果按建設(shè)300套/棟的中高層為標準，5年內(nèi)每天新建1棟才能勉強達標。此外，新建商品房配建保障房的政策，對于新建商品房本是稀缺品的超一線城市可謂是杯水車薪。8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，指出要堅持"留改拆"并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。因此，政府將擴大向社會、向住房租賃民營企業(yè)籌集保障性租賃住房。住房租賃民營企業(yè)的房屋被政府籌集，猶如自家房屋被政府拆遷，“穩(wěn)賺不賠”，然而，籌集保障性租賃住房具體如何實施、補貼，只能再看后續(xù)更為明確的政策。此外，國家關(guān)于保障性租賃住房的政策中對戶型有明確表示，戶型從宿舍型到三房均有涉及，但以小戶型為主，這表明保障性租賃住房的政策將面向不同階層、家庭階層的新市民。比如，為企業(yè)基礎(chǔ)人才基層奮斗者及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的多人宿舍、為中高管提供單人間、為已組成家庭的新市民提供兩房或三房。以上海2021年11月24日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》為例，保障性租賃住房的價格將不超過同地段、同品質(zhì)市場租賃住房的90%。因此，從目標群體、體量、價格上來看，如果不是合作關(guān)系，保障性租賃住房或?qū)⒊蔀槊駹I住房租賃企業(yè)的頭號競爭對手。但良性的住房供給側(cè)改革需要保障性租賃住房與市場化住房形成互補與共生的關(guān)系。安歆研究院院長蔡興華表示：保障性租賃住房未來會是一項長期工作。目前各城市普遍處在原有政策銜接、市場深入摸底、科學制定目標階段。保障性租賃住房一城一策真正落地并實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展對各參與方來說有很大挑戰(zhàn)，需要多方聯(lián)動不斷探索與城市發(fā)展要求相適應(yīng)的住房政策體系，直面痛點難點卡點迎難而上，優(yōu)化供應(yīng)的規(guī)模結(jié)構(gòu)、空間布局、節(jié)奏時序。各參與方要深刻理解人民群眾對實現(xiàn)住有所居的樸素期待，多方聯(lián)動，下更大決心、花更大力氣才能解決好住房發(fā)展中存在的各種復雜問題、攻堅問題。
根據(jù)上面的圖表，新市民在超一線城市申請保障性租賃住房的主要條件為“長期在本地居住和工作”，初來乍到的新市民幾乎無法申請。一方面，政府是為了保障想要長期及已經(jīng)長期在當?shù)毓ぷ骱蜕畹男率忻竦睦妫硪环矫嬉彩菫榱吮苊鉄o法長期在當?shù)毓ぷ鞫a(chǎn)生住房資源以及政務(wù)資源的浪費。此外值得注意的是，針對新市民的保障性租賃住房申請要求均無收入條件，可以看出，此類保障性租賃住房主要目的是為了無差別吸引各層級人才。符合條件的新市民，很大可能會嘗試申請保障性租賃住房。因此，在未來，一般住房租賃企業(yè)或?qū)⒅饕蔀榉?wù)新市民初來乍到的住房第一站，這意味著主要消費群體可能更加年輕。
從2020年國家及地方政府頒發(fā)的保障性租賃住房相關(guān)政策來看，目標群體、項目數(shù)量、項目資金、建筑標準等均有明確指標，其中最為艱難的是龐大的項目數(shù)量，還有相對比較復雜的對保障性租賃住房項目本身的要求和指標，籌集是個非常繁重且需要謹慎對待的問題。因此，籌集房源或?qū)⒊蔀?/strong>2021年地方政府的對于保障性租賃住房的第一需求。其次，隨著是時代的變遷，品牌租賃住房的運營早已成為消費者心中的服務(wù)標準，然而對于政府而言，租賃住房的運營更是政府對新市民關(guān)懷的直觀體現(xiàn)，然而政府本身并不具備運營租賃住房的職能。因此，與具備“城市關(guān)懷”運營能力的住房租賃企業(yè)合作，或?qū)⒊蔀楸Ｕ闲宰赓U住房的第二需求。而人民對于保障性租房的需求則更為直觀，第一是價格，要便宜；第二是地理，位置還行；第三時間，別等太久。然而，目前，以深圳為例，根據(jù)相關(guān)新聞消息，深圳保障性租賃住房的供需矛盾仍較為突出，截至11月，深圳公租房輪候庫內(nèi)有34.7萬人在排隊等待租房，然而深圳在“十四五”計劃，才僅新增40萬套。如果不出意外，排在隊尾的申請者可能要等上2-3年。然而，已經(jīng)住上的網(wǎng)友則表示，經(jīng)過兩年的輪候排隊，住進了深圳最大的公租房小區(qū)，一房一廳租金只要800多元，然而上下班要一個多小時的車程。目前保障性租賃住房還暫時無法滿足多數(shù)新市民的真實需求，從市場的角度而言，誰能滿足新市民的真正需求，誰才是真正的“保障性租賃住房”。
2022年，第一，政府或?qū)⒁阅撤N具體的通道和某種補貼方式向民營住房租賃企業(yè)籌集保障性租賃住房；第二，滿足人才白領(lǐng)住房保障之余，政府仍需將目光投放至二產(chǎn)三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的住房保障，多人宿舍“一張床”模式或?qū)⒊蔀橥晟票Ｕ闲宰赓U住房結(jié)構(gòu)的最后一塊拼圖；第三，民營住房將與保障性租賃住房從競爭轉(zhuǎn)向共生關(guān)系；
