讓城市的游子，感受家的溫暖
安歆集團連奪四魁，創始人解讀“租賃住房企業如何獲得資本青睞”
2021年8月5日，由維C公寓傳媒主辦，廣東省公寓管理協會、寓學社聯合主辦的第四屆“寓言·未來”住房租賃產業高峰論壇在深圳寶安登喜路國際大酒店舉行。本次論壇通過14場主題演講，3場圓桌論壇，解讀住房租賃產業新動向，梳理現階段存在的風險和機遇，深入探討住房租賃產業發展前景。
連奪四魁 安歆持續引領行業 2021年是租賃住房突破性的一年。一方面，國家“十四五”及“兩集中”政策中明確指出通過多渠道新增供應，大力發展租賃住房市場，促進職住平衡；另一方面，經過2019-2020年行業跑馬圈地后的洗牌，真正深耕運營的實力運營商脫穎而出，行業進入了健康穩健的發展時期。 作為企業員工住宿行業領導者的安歆集團，憑借深耕此賽道7年的實力，以及近年來的快速發展和行業引領性成績，連續獲得“全國藍領公寓TOP3”、“年度行業領軍人物”、“年度十佳投資價值企業”“年度十大快速成長企業”四個獎項，成為本次論壇上唯一一家獲得四個獎項的企業。 安歆集團創始人兼CEO徐早霞女士，受邀在此次論壇上做了“政策力推的租賃住房如何獲得資本青睞”的主題演講。作為行業內最受資本關注的企業，安歆集團目前已獲得七輪股權融資，徐早霞女士從宏觀趨勢、行業賽道、競爭格局、商業模式等各個維度，全面分享了安歆在獲得資本青睞背后的深度思考。 當投資人看項目時 他們在看什么？ 租賃住房發展至今，已有不少投資機構入局。截至2019年底，長租公寓行業共獲得股權投資超300億人民幣，投資時間近百起。那么，機構在投資時，主要關注哪些維度呢？徐早霞女士表示，盡管從天使輪，到A輪、B/C輪、D/E輪，機構側重的關注點有所不同，但整體而言，機構都會特別關注：宏觀趨勢、行業賽道、競爭格局、商業模式、經營業績、企業戰略&組織文化。 宏觀趨勢： 為了鼓勵和推動住房租賃市場的健康發展，自2015年以來，國家和地方政府出臺了一系列政策文件，從各層面鼓勵推進租房租賃市場的發展。2017年10月，黨的十九大報告中定位“租購并舉“，大力推動租賃住房的快速發展；2020年11月3日十九屆五中全會確立《制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》后，租賃住房相關的政策開始頻頻加碼，2021年3月5日第十三屆全國人民代表大會上，李克強總理《政府工作報告》中指出“保障好群眾住房需求、解決好大城市住房突出問題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。” 2021年7月2日，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，強調加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。我國住房租賃行業走向正式、規范、健康發展的同時，投資機構紛紛開始布局。 行業賽道： 隨著資本的布局，租賃住房這一新興行業，快速經歷了2010-2012年的萌芽期、2013-2014年的起步期、2015-2016年的起跑期、在2017-2018年迎來了爆發期，租購并舉正式在十九大報告中被提出，政策風口下，資本、玩家瘋狂涌入，類REITs破冰，長租公寓規模如吹氣球般膨脹； 自2018年國家開始收緊租金貸相關管控后，以蛋殼公寓為首，一大堆長租公寓在2019年開始出現暴雷事件。2020年初疫情后，許多中小長租企業經營出現問題，行業加速洗牌。 2021年開始，租賃住房行業開始進入政策紅利期，兩會之后，租賃行業好消息不斷，7月2號《關于加快發展保障性租賃住房的意見》、《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》兩大政策同出。行業在洗牌后大浪淘沙，正式進入健康穩步發展時期。資本對租賃住房行業的投資，開始向頭部企業傾斜。股權融資逐漸由「多筆小額」向「單筆大額」方向轉變，資源向頭部品牌聚集的趨勢。 模式領先 效率領跑 多元化融資引領行業 徐早霞女士介紹到，股權投資和債權投資之間還有不同的差異化側重。股權投資人看中長期未來，看上市與并購可能。債權投資人看近期發展，是否有償還能力。但兩方都要看企業經營效率與管理團隊。 2019年 5月，安歆并購首旅如家旗下逗號公寓；2020年，安歆戰略并購易企租、入股諾巢故寓、戰略收購新起點公寓，多次收并購事件后，安歆集團不僅實現規模的快速增長，更為重要的是，收并購的業務快速融入安歆體系并在短期內實現業務突破性增長。 經營業績面前，資本市場紛紛向安歆投來橄欖枝。自2013年安歆獲得SeedVC天使輪融資之后，安歆又成功進行了7次股權融資，最近的一次是凱雷投資集團的數億元人民幣C輪融資。 事實上，除了股權融資，安歆集團在債券融資上也成功完成多次創新型融資，多種融資模式都是行業內首家甚至是獨家。2017年首次與農商行合作，2018年與大華銀行&Innoven首次合作，開始探索更適合公司的貸款模式；2020年通過國資銀行背景機構發放類ABS貸款；并獲得上海銀行、建設銀行等商業銀行批復無抵押信用貸款；2021年獲得建設銀行集團2億授信。 無論是股權融資還是債權融資，投資人關注的都是安歆集團的商業模式和運營效率。徐早霞女士介紹到，目前租賃住房行業內普遍將企業按照重資產、中資產、輕資產模式，或者按照房企系、酒店系、創業系、中介系進行劃分，事實上，這些租賃住房企業大部分都還是to C直接對C端的模式，而安歆集團是行業內首家toB模式的企業，作為“企業員工住宿行業”的開創者和領導者，安歆集團的運營效率遠高于同行：2.5-4年的投資回報期、1.5%的獲客成本、76%的NPS凈留存率、80%以上的續簽率。 徐早霞女士介紹到，安歆在住宿產品上對標（EQR、大東建托、華住）三大品牌，但安歆在企業服務與新零售的產品上有另外的對標模型與估值邏輯，這使得安歆相比傳統租賃企業而言，具有更大的想象空間和發展前景。 文化推動組織 組織推動戰略 戰略決定估值 除了宏觀趨勢、行業賽道、競爭格局、商業模式外，企業的經營模式、企業戰略&組織文化也是資本尤為關注的硬實力。 徐早霞介紹到，安歆集團已經形成多產品、多場景、多模式、多業務閉環。作為企業員工住宿市場規模最大的運營商，安歆集團26個城市250多家門店，能一站式解決企業“基、中、高”三層員工全方位的住宿需求，無論你是什么類型的項目，無論你是企業哪個類型的員工，總有一個產品適合你。針對B端企業，以員工住宿產品為切入，提供“招（聘）住（宿）培（訓）”一體化的整體企業服務。而針對C端住戶，安歆在不斷提升居住體驗上，還將重點從新零售與職業發展為“安歆住戶們”，提供更深度地長期陪伴與增值服務。 經過多年的沉淀，安歆集團構建出了5大核心能力：房源獲取能力——高標準拓張效率，一城一策精細化策略，業主轉介紹比例超過40%;品質管控能力——全流程管控，標準化系統助力規模擴張，滿意度高于99%;供應鏈管理能力——規模優勢，全行業采購最低價，IT系統覆蓋項目全流程;客戶獲取能力——口碑傳播，緊跟客戶需求，跨區域擴張，核心客戶續約率90%+;運營效率能力——以床為最小單位精細化管理，行業首創四大對標打造行業標桿。 傲人經營業績的背后，是安歆集團對企業戰略和組織文化的深度思考。自創立之初，安歆集團就以“讓城市的游子，感受家的溫暖”為使命，并形成了“對內家文化+對外狼文化”的企業文化。自2016年起，五代高管團隊的迭代，使得安歆集團的企業戰略更為清晰有力。 徐早霞介紹到，對于企業來說、文化推動組織，組織推動戰略、戰略決定估值。安歆集團在制定企業戰略時，始終是以使命/愿景/價值觀為核心來驅動，制定集團戰略，再分解為業務戰略、組織戰略、人才戰略，從而進行戰略目標拆解及追蹤、平臺型組織變革、人才發展體系搭建。同時，唯有打造真正的學習型組織，才能讓組織不斷成長。安歆集團的“學習型組織推動”，通過系統思考、團隊學習、心智模式、共啟愿景、自我超越，支撐起了安歆集團戰略的落地。 徐早霞女士在分享最后激勵同行，租賃住房已經迎來了最好的發展期，行業中的企業應該一起“仰望星空，腳踏實地”、“向下扎根，向上生長”，推動行業規范、有序、健康發展，早日實現人民的“住有所居、住有宜居”。
